Корупційні схеми в «рієлтерському» законопроєкті №3618
Експерти «Ліги антитрасту» закликали Верховну Раду або не включати до порядку денного, або відхилити проєкт Закону України «Про рієлтерську діяльність в Україні» №3618 від 09.06.2020. У законопроєкті прописані схеми, які загрожують корупційними ризиками.
Зауваження експертів «Ліги антитрасту»
| Зміст відповідного положення (норми) проєкту Закону | Зауваження до відповідного положення (норми) проєкту Закону |
| Пункт 2 частини 1 статті 3 визначає, що акредитований заклад з професійної підготовки – це заклад, визначений у встановленому цим Законом порядку, який має право здійснювати професійну підготовку та/або підвищення кваліфікації брокерів з нерухомості за програмами професійної підготовки, що відповідають вимогам, встановленим відповідно до цього Закону | Відсутність положень, які б визначали порядок (принцип, механізм) визначення акредитованих закладів з професійної підготовки, вартості такої професійної підготовки тощо. Така невизначеність може призвести до зловживань та отримання неправомірної вигоди органами рієлтерського самоврядування під час здійснення професійної підготовки фахівців у сфері рієлтерської діяльності. |
| Пункт 6 частини 1 статті 3 визначає, що Єдина інформаційна база даних у сфері рієлтерської діяльності (далі – Єдина інформаційна база даних) — це єдина багаторівнева інформаційно-телекомунікаційна система, що містить у своєму складі бази даних, інформаційні ресурси та сервіси для забезпечення прозорості, достовірності та доступу до інформації та послуг у сфері рієлтерської діяльності, накопичення, обробки, систематизації та пошуку відомостей про об’єкти нерухомості, формування єдиної інформаційної бази даних про об’єкти нерухомості та операції з ними.
|
Із визначення та аналізу положень проєкту Закону слідує, що фактично вся інформація про нерухомість, та дії і операції пов’язані з нею будуть відображатися в Єдиній базі даних.
Однак невизначеною, зокрема відсутньою в пояснювальній записці до проєкту Закону, є мета створення Єдиної бази даних, яка акумулюватиме всю інформацію про нерухоме майно та правочини з ним, при тому, що її держателем не буде держава в особі органу влади. Невизначеними та непрозорими є і умови внесення такої інформації до Єдиної бази даних. Відсутність в проєкті Закону основних положень щодо роботи з Єдиною базою даних, внесення інформації до неї тощо, в свою чергу, не дає впевненості в тому, що ця база не буде ще однією схемою, на кшталт «оціночних майданчиків». Крім того, пропонована Єдина база даних у сфері рієлтерської діяльності своїми функціями дуже схожа на Єдину базу даних звітів про оцінку, в яку оцінювачі були зобов’язані вносити інформацію зі звітів, реєструвати їх. При цьому внесення такої інформації та отримання підтвердження реєстрації звітів були платними, хоча закон це не передбачав. Необхідність впровадження такої бази пояснювалась контролем за правдивістю оцінки нерухомого майна, однак по факту база не виконувала таку функцію. |
| Пункт 12 та пункт 14 частини 1 статті 3 визначає, що прилюдні торги – спосіб реалізації нерухомого майна та/або речових прав на нього, за яким новим власником, користувачем нерухомого майна та/або речових прав на нього стає особа, що в ході торгів запропонувала найвищу ціну. Прилюдні торги проводяться з використанням сервісів Єдиної інформаційної бази даних, що забезпечує можливість проведення прилюдних торгів суб’єктами рієлтерської діяльності в режимі реального часу в мережі Інтернет в порядку, затвердженому відповідно до цього Закону.
Публічна пропозиція нерухомого майна (далі – публічна пропозиція) – це пропозиція звернена до невизначеного кола осіб, про купівлю, продаж, найм (оренду) нерухомого майна, проведення інших операцій з нерухомістю, пов’язаних з набуттям, зміною, припиненням речових прав на нерухоме майно, на умовах, визначених такою пропозицією. Публічна пропозиція здійснюється з використанням сервісів Єдиної інформаційної бази даних, що забезпечує можливість розміщення та оприлюднення публічної пропозиції в Єдиній інформаційній базі даних з урахуванням вимог, встановлених цим Законом, а також збирання, накопичення, обробку, захист, облік та надання інформації в електронному вигляді стосовно такої пропозиції. |
В проєкті Закону відсутні положення, які б визначали хоча б рамкові правила (порядок, механізм) проведення процедури прилюдних торгів, мету їх проведення та необхідність у впровадженні такої процедури.
Зокрема, відсутній порядок та вимоги до звернення публічної пропозиції нерухомого майна про купівлю, продаж, найм (оренду) нерухомого майна, проведення інших операцій з нерухомістю, пов’язаних з набуттям, зміною, припиненням речових прав на нерухоме майно. |
| Стаття 4 проєкту Закону визначає, що національними положеннями у сфері рієлтерської діяльності (далі – Національні положення) встановлюються правила та вимоги до надання рієлтерських послуг, правила професійної етики, правила та вимоги до проведення прилюдних торгів, інші професійні положення (правила) у сфері рієлтерської діяльності.
Національні положення затверджуються Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності відповідно до цього Закону та є обов’язковими для виконання всіма фахівцями у сфері рієлтерської діяльності, суб’єктами рієлтерської діяльності, професійними об’єднаннями у сфері рієлтерської діяльності, іншими фізичними та юридичними особами, які вступають у правовідносини у сфері рієлтерської діяльності. |
Проєкт Закону не визначає та не конкретизує низку положень, а містить багато відсильних норм, за якими передбачається розробка підзаконних актів та інших документів, зокрема, Національних положень, які в свою чергу регламентуватимуть:
– порядок сертифікації суб’єкта рієлтерської діяльності; – ведення Єдиного реєстру фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері рієлтерської діяльності; – правила та вимоги до надання рієлтерських послуг, правила професійної етики, правила та вимоги до проведення прилюдних торгів, інші професійні положення (правила) у сфері рієлтерської діяльності; – порядок проходження професійної підготовки та підвищення кваліфікації брокерів, вимоги до якості рієлтерських послуг та правила з якості (Рада суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності); – положення про кваліфікаційний іспит; – положення про сертифікацію суб’єктів рієлтерської діяльності; – порядок ведення Єдиної інформаційної бази даних, внесення до неї інформації та користування нею, формування та отримання інформаційних паспортів про об’єкти нерухомості тощо. Разом із цим, із змісту проєкту Закону не вбачається, що такі положення, правила, порядки тощо органів рієлтерського самоврядування будуть проходити обов’язкову та регламентовану процедуру державної реєстрації Міністерством юстиції України. При цьому, попри те, що останні мають ознаки регуляторних актів, вони, як ненормативні документи, не будуть проходити погодження в Державній регуляторній службі. Як наслідок такі положення не повинні бути обов’язковими до виконання, та за їх невиконання не повинна наставати відповідальність. |
| Стаття 6 проєкту Закону визначає, що фахівцями у сфері рієлтерської діяльності є агент та брокер, що набувають такого статусу з моменту включення відомостей про них до відповідного Реєстру.
Особа, яка відповідає вимогам, встановленим у цьому Законі, набуває статус агента або брокера з моменту включення відомостей про неї як фахівця у сфері рієлтерської діяльності до Реєстру. |
Проєкт Закону не містить повного (вичерпного) переліку вимог, яким має відповідати особа для набуття статусу агента або брокера.
Відсутність вичерпного переліку вимог може призвести до зловживань з боку органів рієлтерського самоврядування, які зможуть на власний розсуд визначати додаткові вимоги до брокерів/агентів, що призведе до встановлення додаткових необґрунтованих бар’єрів доступу на ринок. Крім цього зазначені вимоги не будуть закріплені на нормативному рівні, попри те, що вони матимуть обов’язковий характер для отримання доступу до професії. Та зможуть зазнавати постійних змін, не бути послідовними та передбачуваними, не відповідати принципам правової визначеності, містити розмиті формулювання, не доводитись до відома зацікавлених осіб, дискримінувати окремі групи осіб тощо. |
| Частина 9 статті 8 проєкту Закону визначає, що правила та вимоги до надання рієлтерських послуг, затверджуються Національними положеннями у сфері рієлтерської діяльності. Правила та вимоги до надання рієлтерських послуг можуть містити обмеження та встановлювати фіксований розмір плати за надання рієлтерських послуг. | Встановлення фіксованої плати виключає цінову конкуренцію між учасниками ринку та створює передумови для формування картелю з учасників на базі органу самоврядування.
А надання такого права органу самоврядування без визначеного механізму розрахунку плати та контролю за ціноутворенням, може мати наслідком встановлення завищеної або навпаки заниженої фіксованої плати. Як наслідок, встановлення завищеної фіксованої ставки призведе до покладення на споживачів додаткових несправедливих витрат, що спонукатиме останніх використовувати механізми приховування від держави суті транзакцій з нерухомістю та платежі за ними. Встановлення ж заниженої ставки, спонукатиме брокерів стягувати «нестачу» зі споживачів за рахунок інших платежів, у тому числі неофіційних, що не будуть відомі державі та відповідно не обкладатимуться податками. |
| Частина 7 статті 11 передбачає проведення атестації у сфері рієлтерської діяльності, а саме особи, що мають кваліфікацію брокера, для забезпечення належного рівня професійних знань, після отримання кваліфікаційного свідоцтва зобов’язані не рідше одного разу на два роки підвищувати кваліфікацію за програмами підвищення кваліфікації. Невиконання зазначеної вимоги є підставою для дисциплінарного стягнення у вигляді зупинення дії кваліфікаційного свідоцтва брокера.
За результатами підвищення кваліфікації брокеру видається посвідчення про підвищення кваліфікації, яке є невід’ємною частиною кваліфікаційного свідоцтва. |
Відсутнє обґрунтування необхідності у підвищенні брокером своєї кваліфікації саме раз на два роки.
Законодавство, що регулює сферу рієлтерської діяльності, не зазнає кардинальних змін так часто та є досить вузьким. Аналогічно сама бізнес-модель роботи брокера не зазнає суттєвих змін, не є високо технологічною або високоризикованою, не потребує навіть наявності вищої спеціальної освіти. Зазначене виключає необхідність раз на два роки підвищувати кваліфікацію Така вимога окрім іншого, містить корупційні ризики, а саме може призвести до вимагання від брокерів додаткових коштів за проходження програми підвищення кваліфікації тощо. |
| Частина 6 стаття 13 проєкту Закону передбачає, що Єдиний реєстр фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері рієлтерської діяльності (далі – Реєстр) повинен містити такі відомості про фахівця у сфері рієлтерської діяльності, зокрема дані про професійне об’єднання, членом якого є фахівець у сфері рієлтерської діяльності: його найменування, місцезнаходження, ідентифікаційний код, контактна інформація (номери телефонів, електронна адреса, адреса веб-сторінки за наявності). | Зазначена норма суперечить частині 1 статті 24 проєкту Закону, оскільки фахівці у сфері рієлтерської діяльності та суб’єкти рієлтерської діяльності мають право, а не обов’язок об’єднуватися у професійні об’єднання. А тому вимога обов’язковості їх участі у професійному об’єднанні є необґрунтованою та недоцільною.
|
| Частина 1 статті 18 передбачає, що фізичні та юридичні особи за порушення вимог законодавства про рієлтерську діяльність, несуть цивільно-правову, адміністративну та кримінальну відповідальність відповідно до закону.
|
В зазначеній нормі проєкту Закону відсутні положення, які б передбачали господарсько-правову відповідальність за порушення вимог законодавства про рієлтерську діяльність, як окремого виду господарської діяльності
Згідно з підпунктом 14.1.36 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України діяльність особи, що пов’язана, зокрема, з реалізацією товарів, спрямованих на отримання доходу, і проводиться такою особою самостійно, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи за договорами комісії, доручення та агентськими договорами, є господарською діяльністю. |
| Частина 4 статті 19 визначає, що професійним проступком фахівця у сфері рієлтерської діяльності та/або суб’єкта рієлтерської діяльності є:
-невиконання, ухилення або неналежне виконання обов’язків, визначених цим Законом; -порушення Національних положень; -порушення Правил з якості та/або Правил професійної етики; -зловживання правами, наданими цим Законом; -невиконання рішень та актів органів рієлтерського самоврядування; -ненадання документів на вимогу Кваліфікаційно-сертифікаційної комісії та/або Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності в рамках контролю якості відповідно до цього Закону та/або виконання інших функцій відповідно до цього Закону. |
Види професійного проступку фахівця, за вчинення якого до нього Кваліфікаційно-сертифікаційною комісією застосовується стягнення, не є чітко визначеними, відсилають до положень та правил, які ще тільки будуть розроблені.
Така невизначеність у нормі проєкту Закону може призвести до зловживання органами рієлтерського самоврядування своїми повноваженнями, та як наслідок, позбавлення права фахівця або суб’єкта рієлтерської діяльності здійснювати рієлтерську діяльність відбуватиметься необґрунтовано. Тим більш фактично останні будуть приймати рішення про усунення з ринку свого конкурента, що може слугувати ефективною мотивацією для широкого застосування поняття проступок в цьому аспекті.
|
| Частина 9, 10 та 16 статті 19 передбачають, що право на звернення до Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності із заявою (скаргою) щодо дій фахівця у сфері рієлтерської діяльності та/або суб’єкта рієлтерської діяльності, яка може бути підставою для професійної відповідальності, має кожен, кому відомі факти таких дій.
Кожна заява (скарга), що надійшла до Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності, підлягає розгляду. Заява (скарга) про професійний проступок фахівця у сфері рієлтерської діяльності та/або суб’єкта рієлтерської діяльності та всі матеріали перевірки наведених в ній відомостей формуються в дисциплінарну справу, яка порушується Кваліфікаційно-сертифікаційною комісією на підставі заяви (скарги) про професійний проступок фахівця у сфері рієлтерської діяльності.
|
Відсутній повний (вичерпний) перелік підстав (випадків) для відкриття (порушення) Національною федерацією дисциплінарної справи. За відсутності такого переліку можливі зловживання з боку Національної федерації своїми повноваженнями по відношенню до учасників ринку рієлтерських послуг – конкурентів керівництва федерації, та можлива їх дискримінація. |
| Стаття 20 передбачає, що спори, пов’язані з рієлтерською діяльністю, вирішуються у порядку, визначеному цим Законом, та у судовому порядку.
При Національній федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності можуть діяти третейські суди, медіатори, діяльність яких регулюється законодавством України. |
В проєкті Закону відсутня незалежна від органів рієлтерської діяльності альтернатива вирішення спорів, пов’язаних з рієлтерською діяльністю. А рішення у дисциплінарній справі може бути оскаржено до суду виключно після його перегляду Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності, що, в свою чергу, є необґрунтованим та не справедливим, з огляду на те, що Рада суспільного нагляду складатиметься з конкурентів брокера, та відсутні запобіжники для затягування розгляду, в той час як брокер на час оскарження не матиме права здійснювати діяльність, втрачатиме клієнтів та репутація останнього зазнаватиме значної шкоди. |
| Положеннями статей 21-22 проєкту Закону визначено загальні принципи та основні завдання рієлтерського самоврядування.
Рієлтерське самоврядування ґрунтується на принципах законності, публічності, незалежності, колегіальності, виборності, обов’язковості членства та виконання рішень органів рієлтерського самоврядування. Основними завданнями рієлтерського самоврядування є: 1) забезпечення дотримання засад провадження рієлтерської діяльності та надання рієлтерських послуг, принципів рієлтерського самоврядування; 2) підвищення ефективності регулювання рієлтерської діяльності та якості рієлтерських послуг; 3) забезпечення ефективної взаємодії між фахівцями у сфері рієлтерської діяльності та органами державної влади, органами місцевого самоврядування; 4) встановлення та забезпечення дотримання фахівцями у сфері рієлтерської діяльності та суб’єктами рієлтерської діяльності Національних положень, в тому числі вимог до якості надання рієлтерських послуг, Правил з якості, Правил професійної етики, забезпечення атестації та сертифікації у сфері рієлтерської діяльності; 5) вирішення питань відповідальності осіб у сфері рієлтерської діяльності; 6) забезпечення відкритості та достовірності інформації у сфері рієлтерської діяльності; 7) забезпечення ведення Єдиного реєстру фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері рієлтерської діяльності; 8) забезпечення ведення Єдиної інформаційної бази даних, інших реєстрів, баз даних у сфері рієлтерської діяльності; 9) забезпечення суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності; 10) виконання інших заходів, спрямованих на дотримання вимог цього Закону та актів органів рієлтерського самоврядування. |
Органами, на які покладається обов’язок допуску на ринок, ведення відповідних Реєстрів та баз, представлення інтересів фахівців та суб’єктів рієлтерської діяльності перед органами влади, затвердження національних положень тощо, є виключно органи рієлтерського самоврядування.
При цьому, на жоден орган влади не покладається функцій та повноважень із регулювання рієлтерської діяльності та здійснення контролю за фахівцями і суб’єктами рієлтерської діяльності. Повна заміна державного регулювання сфери на самоврядування та саморегулювання не може забезпечити встановлення однозначних, недискримінаційних та чесних правил діяльності на ринку. Крім того, доступ рієлтера до професії, його професійна відповідальність тощо, буде залежати виключно від органів рієлтерського самоврядування, а переваги, у разі необхідності, отримуватиме «визначене коло суб’єктів». Тобто регулювання рієлтерської діяльності здійснюватиметься не за правилами законодавчо закріплених нормативно-правових актів, а за правилами «внутрішнього регулювання» Національними положеннями, які будуть розроблятися та затверджуватися самими органами рієлтерського самоврядування. Отже, за відсутності чіткого порядку формування таких органів рієлтерського самоврядування, зазначене в сукупності створює корупційні ризики та може призвести до монополізації на ринку рієлтерських послуг, відсутності конкуренції та порушення прав як фахівців так і споживачів ринку.
|
| Стаття 23 передбачає, що професійне самоврядування рієлтерської діяльності здійснюється через Національну федерацію фахівців у сфері рієлтерської діяльності (далі – Національна федерація) та діючі в її складі органи рієлтерського самоврядування.
Національна федерація фахівців у сфері рієлтерської діяльності (далі – Національна федерація) є громадською спілкою із всеукраїнським статусом, що об’єднує професійні об’єднання у сфері рієлтерської діяльності та здійснює професійне самоврядування рієлтерської діяльності. Національна федерація не має на меті отримання прибутку та утворюється з метою забезпечення реалізації завдань рієлтерського самоврядування. Національна федерація, зокрема виконує інші функції відповідно до цього Закону, Національних положень, рішень органів рієлтерського самоврядування та статуту Національної федерації суб’єктів рієлтерської діяльності України. До складу Національної федерації віднесено Кваліфікаційно-сертифікаційну комісію; З’їзд фахівців у сфері рієлтерської діяльності; Рада суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності. |
Покладення функцій регулятора на орган самоврядування, вичерпний перелік функцій якого проєктом не визначено, несе корупційні ризики пов’язані з необґрунтованістю прийняття ним рішень відносно учасників ринку, та дискримінацією останніх.
|
| Стаття 24 проєкту Закону визначає професійні об’єднання у сфері рієлтерської діяльності.
З метою представництва і захисту професійних прав та інтересів фахівці у сфері рієлтерської діяльності та суб’єкти рієлтерської діяльності мають право об’єднуватися відповідно до вимог законодавства у громадські об’єднання (далі – професійне об’єднання). Відомості про професійне об’єднання підлягають включенню до Реєстру у порядку, встановленому Положенням про Єдиний реєстр фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері рієлтерської діяльності. Частиною 2 цієї статті передбачено, що кожне професійне об’єднання висуває по одному делегату для участі у з’їзді фахівців у сфері рієлтерської діяльності з правом голосу за умови, що таке професійне об’єднання відповідає одночасно таким вимогам: 1) зареєстроване як громадське об’єднання відповідно до закону; 2) відомості про таке об’єднання включені до Реєстру. Професійне об’єднання повинно відповідати вимогам, встановленим частиною другою цієї статті, протягом усього строку повноважень делегата, висунутого від такого об’єднання. Встановлена у частині другій цієї статті кількість делегатів для участі у З’їзді фахівців у сфері рієлтерської діяльності може збільшуватися за рішенням Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності, за умови, що така кількість є однаковою для кожного професійного об’єднання. |
В проєкті Закону відсутні вимоги та критерії до професійних об’єднань, які можуть стати членами Національної федерації. Одночасно на Раду суспільного нагляду покладено обов’язок затвердження Положення про Єдиний реєстр фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері рієлтерської діяльності, а Національна федерація визначена держателем такого реєстру, що має ризик зловживань з боку Ради та Національної федерації, які на власний розсуд зможуть приймати рішення про включення чи не включення певного об’єднання до Національної федерації.
А відсутність вимоги до співвідношення між кількістю членів професійного об’єднання та делегованими ним учасниками до з’їзду може призвести до нерівноцінного представництва інтересів організацій. Зазначене може призвести до створення штучно великої кількості об’єднань для формування делегатів для участі у з’їзді фахівців у сфері рієлтерської діяльності, які можуть приймати будь-які рішення і на власний розсуд утворювати органи рієлтерського самоврядування із «потрібних людей».
|
| Частина 4 статті 25 проєкту Закону передбачає, що повноваження члена органу рієлтерського самоврядування достроково припиняються у разі:
1) особистої письмової заяви на адресу Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності про складання повноважень члена органу рієлтерського самоврядування; 2) набрання чинності обвинувальним вироком суду; 3) накладення адміністративного стягнення за вчинення корупційних правопорушень; 4) визнання судом особи недієздатною чи обмежено дієздатною; 5) смерті; 6) в інших випадках, передбачених цим Законом та/або статутом Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності, та/або актами органів рієлтерського самоврядування. |
Відсутній повний (вичерпний) перелік підстав для припинення повноважень того чи іншого члена органу самоврядування, в майбутньому може призвести до зловживань органами рієлтерського самоврядування своїми повноваженнями. |
| Стаття 27 проєкту Закону передбачає, що З’їзд фахівців у сфері рієлтерської діяльності (далі – З’їзд) є органом рієлтерського самоврядування та органом управління Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності в межах визначених повноважень.
До складу З’їзду входять делегати, обрані у визначеному цим Законом порядку. З’їзд може бути черговим, повторним та позачерговим. Черговий з’їзд скликається Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності не рідше одного разу на три роки. Конкретна дата проведення чергового з’їзду визначається рішенням Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності. Позачерговий з’їзд скликається Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності протягом шістдесяти днів з дати прийняття Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності рішення про проведення позачергового З’їзду. У разі відсутності кворуму черговий та/або позачерговий з’їзд визнається таким, що не відбувся. Протягом тридцяти днів від призначеної дати проведення чергового та/або позачергового з’їзду, що не відбувся, Рада суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності приймає рішення про проведення повторного з’їзду. Конкретна дата проведення повторного з’їзду визначається рішенням Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності. Інформація про день, час і місце початку роботи З’їзду та питання, що вносяться на його обговорення, оприлюднюється на офіційному веб-сайті Національної федерації не пізніше як за двадцять днів до дня початку роботи З’їзду. З’їзд може працювати не більше дев’яноста днів з дня його відкриття. У роботі З’їзду може бути оголошено перерву або перерви в межах цього строку. |
Проєкт Закону не містить чіткого та визначеного механізму скликання фахівців у сфері рієлтерської діяльності.
Також відсутність визначеної процедури проведення позачергового з’їзду, може призвести до зловживань з боку Ради суспільного нагляду, оскільки без рішення Ради таке скликання буде неможливим. Крім цього взагалі не передбачена можливість скликати позачерговий з’їзд без фактичної згоди Ради. При цьому, саму Раду буде очолювати керівник Національної федерації. Отже для, наприклад, висловлення недовіри керівнику Національної федерації потрібна його фактична згода.
|
| Частина 4 статті 27 проєкту Закону визначає питання, які належать до компетенції З’їзду:
1) делегування до складу Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності представників з числа фахівців у сфері рієлтерської діяльності; 2) заслуховування звітів Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності; 3) встановлення розміру та порядку сплати внесків для членів Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності; 4) затвердження символіки Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності; 5) прийняття рішень про вступ Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності до міжнародних та інших організацій, про вихід із цих організацій; 6) прийняття рішення про утворення (припинення) Національною федерацією фахівців у сфері рієлтерської діяльності підприємств, організацій, обрання (припинення повноважень) їх керівників; 7) прийняття рішення про утворення постійно діючого третейського суду при Національній федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності; 8) затвердження Статуту Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності; 9) здійснення інших повноважень відповідно до цього Закону, статуту Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності, Національних положень. |
Відсутність в проєкті Закону норм, які б визначали порядок та принцип роботи постійно діючого третейського суду при Національній федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності, може призвести до упередженого ставлення органів рієлтерського самоврядування до учасників ринку. Крім цього не зрозумілим є перелік справ, які будуть розглядатись таким судом, та чи поширюватиметься його юрисдикція на спори, що стосуються споживачів послуг брокерів, або власників нерухомості.
Крім того, відсутність повного (вичерпного) переліку повноважень З’їзду фахівців у сфері рієлтерської діяльності може призвести до зловживань таким органом рієлтерського самоврядування своїми повноваженнями та дискримінації учасників ринку. |
| Положеннями статей 28-29 проєкту Закону визначається створення Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності (далі – Рада), яка є органом рієлтерського самоврядування та органом управління Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності. Повноваження і порядок роботи Ради визначаються цим Законом, а також статутом Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності.
Рада формується на паритетних засадах шляхом делегування до її складу фахівців у сфері рієлтерської діяльності, що обираються З’їздом фахівців у сфері рієлтерської діяльності. Загальна кількість членів Ради становить вісім осіб. Голова, заступники голови та секретар Ради обираються з числа членів Ради шляхом голосування членів Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності. Засідання Ради скликаються головою Ради, а в разі його відсутності – одним із заступників голови. |
Відсутність повного (вичерпного) переліку вимог до членів Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності та не визначення кількості делегатів до її складу може призвести до зловживань Радою своїх повноважень, оскільки вона на власний розсуд зможе збільшувати кількість делегатів, що її обиратимуть.
А не передбачення в проєкті Закону конкурсної процедури відбору членів до Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності створюватиме можливість непрозорого обрання таких членів.
|
| Стаття 29 проєкту Закону визначає, що Голова Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності за посадою є головою Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності. Голова Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності виконує свої обов’язки на громадських засадах.
Голова Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності виконує представницькі функції від імені Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності, головує на засіданнях Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності, контролює виконання рішень Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності та виконує інші повноваження, передбачені цим Законом та статутом Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності. |
Враховуючи, що Голова Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності за посадою є і головою Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності, вбачається невизначеність процедури проведення засідань Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності у випадку відсутності Голови Ради. |
| Пункт 3 частини 1 статті 32 проєкту Закону передбачає, що функціонування органів рієлтерського самоврядування здійснюється за рахунок, зокрема надходжень у вигляді дивідендів та інших пасивних доходів від господарської діяльності юридичних осіб, створених за участю Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності. | Невизначеним та незрозумілим в проєкті Закону вбачається створення за участю Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності господарських товариств та можливості останніх займаючись підприємницькою діяльністю отримувати прибуток та сплачувати дивіденди. |
| Частина 4 статті 32 проєкту Закону визначає, що достовірність річної фінансової звітності органів рієлтерського самоврядування підтверджується незалежним аудитором, який визначається Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності. | Призначити для надання послуг з обов’язкового аудиту фінансової звітності можливо суб’єкта аудиторської діяльності, який відповідає вимогам, встановленим законодавством, і включений до відповідного розділу Реєстру аудиторів та суб’єктів аудиторської діяльності.
Зазначена норма суперечить законодавству про аудит фінансової звітності та аудиторську діяльність, оскільки Рада суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності не наділена повноваженнями самостійно визначати такого аудитора. Крім цього, враховуючи, що Раду очолюватиме керівник Національної федерації, визначення аудитора саме Радою ставить під сумнів його незалежність від керівництва Національної федерації, та позбавляє членів федерації можливості вплинути на вибір аудитора або оспорити такий вибір. |
| Частина 1 статті 34 проєкту Закону передбачає, що відомості про об’єкт нерухомості, внесені суб’єктом рієлтерської діяльності, іншою уповноваженою відповідно до закону особою до Єдиної інформаційної бази даних, формуються в інформаційний паспорт об’єкта нерухомості з індивідуальним реєстраційним номером в Єдиній інформаційній базі даних (далі – інформаційний паспорт об’єкта нерухомості), що дозволяє в подальшому ідентифікувати об’єкт нерухомого майна та одержати інформацію стосовно нього.
Інформаційний паспорт об’єкта нерухомості міститиме, зокрема, висновок з орієнтованою (рекомендованою) вартістю об’єкта нерухомості (ціною операції/послуги з об’єктом нерухомості), визначеною автоматично Єдиною інформаційною базою даних за результатами автоматизованого моніторингу (в т.ч. з використанням мультилістингу) та опрацювання подібних об’єктів нерухомості (аналогів) із зазначенням інформації про динаміку можливого зростання/зниження такої вартості (ціни) на майбутнє (висновок має інформаційний характер) тощо. |
В проєкті Закону відсутні положення, які б визначали яким чином, на основі яких даних та за якими алгоритмами в Єдиній базі даних буде визначатися вартість нерухомості та її застосування. При цьому, згідно з чинним законодавством електронне визначення оціночної вартості забезпечується Єдиною базою даних звітів про оцінку.
Здійснення адміністрування Єдиної бази даних Національною федерацією, може призвести до безпідставного поширення серед не державних органів інформації, в тому числі конфіденційної (персональні дані власників; відомості про технічний стан об’єкта нерухомості; відомості про наявність заборгованості за платежами, пов’язаними з утриманням та обслуговуванням об’єкта нерухомості; інформації про ступень ризиковості операції з об’єктом нерухомості, в т.ч. на майбутнє тощо), що, в свою чергу, може зашкодити власникам такого нерухомого майна. Також невизначеним в проєкті Закону є питання платності чи безоплатності отримання особою інформаційного паспорта об’єкта нерухомості. |
| Частина 2 статті 34 визначає, що пропозиція від фізичної особи, яка не є власником нерухомого майна або спадкоємцем такого власника, звернена до невизначеного кола осіб щодо відчуження, реалізації та/або передачі в найм (оренду), позичку об’єкта нерухомого майна, його частини, проведення інших операцій, пов’язаних з набуттям, зміною, припиненням речових прав на нерухоме майно, на умовах, визначених такою пропозицією, здійснюється виключно через проведення процедури публічної пропозиції.
Процедури з організації і проведення публічних торгів, публічних пропозицій здійснюються на підставі рієлтерського договору. |
Відсутність порядку та вимог до звернення публічної пропозиції нерухомого майна про купівлю, продаж, найм (оренду) нерухомого майна, проведення інших операцій з нерухомістю, пов’язаних з набуттям, зміною, припиненням речових прав на нерухоме майно, може призвести до зловживань органами рієлтерського самоврядування своїми повноваженнями. |
| Частина 3 статті 34 передбачає, що відчуження, реалізація та/або передача в найм (оренду) фізичною особою об’єкта нерухомого майна, його частини на умовах, коли новим власником, користувачем нерухомого майна та/або речових прав на нього стає інша фізична особа або юридична особа здійснюється за умови внесення до Єдиної інформаційної бази даних відомостей стосовно об’єкта нерухомості (його частини) та формування та реєстрації інформаційного паспорта об’єкта нерухомості.
Істотною умовою правочину, за яким об’єкт нерухомого майна, його частина відчужується, реалізується та/або передається в найм (оренду), позичку фізичною особою, є індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об’єкта нерухомості в Єдиній інформаційній базі даних. Нотаріус посвідчує правочин, за яким об’єкт нерухомого майна, його частина відчужується, реалізується та/або передається в найм (оренду), позичку фізичною особою, за умови формування та отримання з Єдиної інформаційної бази даних витягу із зареєстрованого інформаційного паспорта об’єкта нерухомості. |
Впровадження обов’язковості послуг брокерів, як посередників, у процедурах відчуження майна не є обґрунтованим та обмежує права громадян на розпорядження своєю власністю, які гарантовані ним Конституцією України, а також порушуються засади права власності, передбачені Цивільним кодексом України. Крім цього це може спонукати власників нерухомості задля уникнення сплати коштів брокерам, приховувати від держави договори купівлі-продажу нерухомості, маскуючи їх, наприклад, під договори дарування. Або не оформлювати офіційно орендні відносини. Це з одного боку призведе до більшої тінізації ринку нерухомості та зменшення податкових надходжень з операцій з нерухомістю. З іншого боку, це зробить менш захищеними українців від шахрайських схем в сфері нерухомості та підвищить рівень поширеності такого виду злочинності.
|
| Частина 4 статті 34 передбачає, що реклама об’єкта нерухомості та/або розміщення (розповсюдження, оприлюднення) інформації стосовно об’єкта нерухомості повинна містити індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об’єкта нерухомості в Єдиній інформаційній базі даних.
Реклама об’єктів нерухомості, рієлтерської діяльності, рієлтерських послуг, професійних об’єднань регулюється Законом України «Про рекламу» з урахуванням норм цього Закону. Реклама рієлтерської діяльності, рієлтерських послуг, професійного об’єднання повинна містити індивідуальний реєстраційний номер суб’єкта рієлтерських послуг, професійного об’єднання в Реєстрі. Забороняється реклама об’єкта нерухомості, рієлтерської діяльності, рієлтерських послуг, професійних об’єднань та/або розміщення (розповсюдження, оприлюднення) інформації засобами масової інформації та/або мережею Інтернет, веб-сайтами оголошень без виконання вимог, встановлених цією частиною та частиною третьої цієї статті. Зокрема, прикінцевими та перехідними положеннями проєкту Закону пропонується доповнити Закон України «Про рекламу» статтею, яка б передбачала, що, у разі порушення вимог, встановлених статтею 34 Закону України «Про рієлтерську діяльність в Україні», рекламодавець, виробник та/або розповсюджувач реклами об’єктів нерухомості, рієлтерської діяльності, рієлтерських послуг, професійних об’єднань у сфері рієлтерської діяльності повинен сплачувати до Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності штраф у десятикратному розмірі мінімальної заробітної плати, встановленої законом на момент виявлення порушення. |
Вимога щодо зазначення номера інформаційного паспорта об’єкта при його рекламуванні обмежує право власника майна на розпорядження ним на власний розсуд, оскільки можливість його рекламування виникатиме лише після включення суб’єктом рієлтерської діяльності інформації про таке майно до Єдиної бази даних та отримання номера.
А повноваження, що покладаються на Національну федерацію щодо контролю за дотриманням законодавства про рекламу, в тому числі в частині сплати штрафів до Національної федерації, фактично прирівнюють її до органу влади, та делегують не державному органу державну монополію на примус. |