#7198: держава роздує будівельний ринок заради наживи девелоперів
Автор тексту Володимир Даценко
Цього тижня депутати голосуватимуть за законопроект 7198, який визначить порядок і спосіб компенсації громадянам за пошкоджене або зруйноване житло.
Так як Мінвідбудови провело кілька обговорень, до яких долучали і мене, я висловлю свою суб’єктивну думку з приводу цього законопроекту. Я спробую пояснити чому він вигідний більше забудовникам, ніж громадянам та державі, і до чого тут законопроект 5655 (див. «Схема корупційної удавки на будівельному ринку #5655»).
Законопроект 7198 жив цікавим і бурхливим життям. Спочатку в ньому передбачалося два цілком логічні способи компенсації – гроші або відбудоване житло взамін зруйнованого. І це класичні концепції, які спираються на світовий досвід.
Але до другого читання в законопроекті з’явилися зовсім інші хромосоми і цей організм трансформувався у щось принципово нове:
- Власники зруйнованих квартир отримають цифрові житлові сертифікати.
- Власники зруйнованих приватних садиб отримають вибір – сертифікати або кошти на спецрахунок для будівництва нового будинку на місці зруйнованого.
- Для власників пошкоджених будинків (тобто тих, які підлягають ремонту) орган місцевого самоврядування має знайти підрядника, який виконає ремонтні роботи, і заплатити цьому підряднику. При чому як це буде працювати у випадку приватної садиби або малоквартирних будинків уявити складно. Чи враховуватиметься думка власника при виборі будівельних матеріалів і конструкційних рішень?
- Ті, хто уже відремонтував своє пошкоджене житло, не отримають нічого.
- Використати сертифікат можна лише протягом 5 років з дня його видачі. Також не можна продати чи подарувати житло, придбане з використанням житлового сертифіката, протягом 5 років.
Чому законопроєкт 7198 поганий для громадянина?
Більшість громадян отримають житлові сертифікати, які можна використати лише для купівлі нерухомості, але не для її ремонту чи облаштування (часом ремонт може коштувати співставно до вартості самої нерухомості).
У громадян немає можливості вибору способу компенсації або можливості вільно розпоряджатися компенсацією.
Не враховуються потреби внутрішньопереміщених громадян, які уже придбали житловий об’єкт, і які потребують поліпшення придбаного об’єкту, а не купівлі нового.
Не враховуються потреби громадян, чиє житло було пошкоджено, але відремонтовано за власний кошт до моменту подачі заяви.
Не враховуються інтереси громадян, які виїхали з України та не планують повертатися до завершення війни (для них відбудоване житло після війни було б кращим варіантом, ніж житловий сертифікат, який треба використати якнайшвидше).
Словом, протягом року війни громадяни вирішували свої житлові потреби як могли, а тепер ми говоримо їм – кидайте все і купуйте житло на ринку.
Чому законопроєкт 7198 вигідний для забудовників?
Для громадян, які отримали житловий сертифікат, єдиним способом скористатися компенсацією є придбання нерухомості на ринку. Це стимулюватиме надмірний попит на житлову нерухомість.
Громадяни не матимуть права відчужувати придбану нерухомість протягом 5 років і це дозволить утримувати надмірний попит протягом цього часу.
Неможливість відчужувати майно протягом 5 років також дозволить штучно утримувати високу вартість нерухомості, адже це впливає на баланс попиту/пропозиції на ринку.
Обмеженість терміну дії житлових сертифікатів і знецінення сертифікату через інфляційні процеси підігріватиме ринок нерухомості. Громадяни будуть змушені погоджуватись в тому числі на невигідні ціни або умови на ринку, аби якнайшвидше використати сертифікат.
В результаті забудовники отримають штучно роздутий та розігрітий ринок житлової нерухомості з надмірним попитом щонайменше на 5 років (період, на який придбана за сертифікати нерухомість фактично вилучається з ринку через заборону відчуження). Це створить бульбашку на ринку нерухомості, що може мати істотні ризики.
В поєднанні з законопроектом 5655 процес будівництва може стати масштабним і хаотичним. Є враження, що 5655 створювався саме під 7198, або в єдиному фарватері. Бо складно знайти іншу мотивацію для такого термінового перерозподілу повноважень і інсталяції приватного містобудівного нагляду на ринку будівництва посеред війни.
Чому законопроєкт 7198 не вигідний державі?
Держава і органи місцевого самоврядування не матимуть змоги провести відбудову міст, які зазнали істотних руйнувань разом із житловою забудовою, яка є невід’ємною частиною інфраструктури міста.
Кошти будуть виділятися не на реальні потреби громадян і держави, а на стимулювання ринку житлової нерухомості.
Надмірний попит на ринку нерухомості призведе до зростання цін на будівельні матеріали, і призведе до здорожчання всієї відбудови.
Штучний попит на ринку житлової нерухомості призведе до того, що велика частка житла не буде затребувана в майбутньому (а Україна і так була країною з надлишковим житлом через негативну демографічну тенденцію і внутрішню міграцію в бік столиці та обласних центрів);
Житлові сертифікати не прив’язані до певного населеного пункту. Це призводить до неможливості спланувати розвиток демографічної ситуації зруйнованих регіонів (невідомо скільки власників зруйнованих будинків обируть той же населений пункт/регіон) та може сприяти внутрішній міграції і створенню демографічної кризи в регіонах, які постраждали від бойових дій.
Чи не повторить досвід Бейруту більшість знищених міст Донеччини і Луганщини?
Одним з найуспішніших прикладів відбудови є план Великого Лондона після ІІ Світової. Це план комплексної відбудови підприємств, житла і інфраструктури. І логіка цього підходу полягає в тому, що неможливо спланувати інфраструктура міста, якщо ви не можете спланувати демографічну картину, яка залежить від попиту на робочу силу, створену підприємствами.
План Великого Лондона передбачав не просто фізичну відбудову зруйнованого, а релокацію підприємств, перепланування міст і вирішення купи довоєнних проблем перенаселеного Лондона зі слабкою інфраструктурою, нетрями, смогом і дефіцитом парків і скверів.
Одним з найменш успішних прикладів відбудови є Бейрут. Повоєнна відбудова якого була хаотичною і неспланованою. У підсумку мільйони доларів були інвестовані в мозаїку різних архітектурних споруд, велика частина з яких так і залишилася незаселеною. Це напівпорожнє місто в Лівані нам говорить про те, що якщо у вас немає чіткого плану відновлення зруйнованого регіону, то вже не так важливо скільки грошей буде витрачено на його відбудову.
*********
Отже 7198 має багато стратегічних ризиків і для глобальної відбудови країни і для громадян. І проблема в тому, що запустивши цей механізм уже буде складно істотно змінити його логіку. Тож мабуть краще було б декілька разів подумати, перед тим як ухвалювати певне рішення.
Чому замість житлових сертифікатів не можна запровадити спецрахунок для будівництва, купівлі або ремонту житла? Щоб людина сама могла визначити як їй задовільнити свої житлові потреби. Чому не можна лишити варіант відбудови на вибір громадянина для найбільш зруйнованих міст. Якщо громадяни готові чекати і хочуть повернутися в своє місто після завершення війни? Звідки взялася ідея про житлові сертифікати, які ведуть лише на ринок нерухомості тут і зараз? Чому законопроект такий негнучкий для громадян?…
Також читайте аналіз законопроекту 7198 від організації Transparency International Ukraine https://ti-ukraine.org/news/kompensatsiya-za-poshkodzhene-ta-zrujnovane-majno-analiz-zakonoproyektu-7198/