Завод «Більшовик»: від великої приватизації до великої афери
25.10.2021   //  

Призначена ФДМУ на 27 жовтня приватизація заводу «Більшовик» де-факто є прихованим продажем комунальної землі  під забудову житлом. Генплан Києва наразі забороняє подібне будівництво, і його можливість залежить від взаємовідносин нового власника та Київради, що робить приватизацію конкурентною лише «між своїми».

Крім тогоу разі забудови житлом ділянки заводу на Шулявці, із місцевого бюджету доведеться витратити на будівництво соціальної інфраструктури суму, близьку до отриманої державним бюджетом від приватизації.

 «Залишається нині провідним підприємством серед країн СНД та Східної Європи зі створення великотоннажного, великої одиничної потужності обладнання для переробки гуми, пластмас та їх відходів. У Києві – це фактично єдиний універсальний машинобудівний комплекс з повним циклом виробництва», – так на сайті ФДМУ представили приватизацію АТ «Першого київського машинобудівного заводу» (колишній завод «Більшовик»)

Основні потужності заводу займають ділянку близько 35 га на проспекті Перемоги в Києві поряд зі станцією метро «Шулявська», що з урахуванням наявної інфраструктури (включаючи підведені залізничні шляхи) робить її перспективною для створення сучасного технопарку.

Зараз справи у цього досить унікального підприємства кепські: із колишніх 6 тисяч працівників залишилося близько трьохсот, а борги сягають 480 млн грн при вартості активів у 380 млн.

Після такого опису, якось самі собою напрошуються умови приватизації на кшталт: «Віддаємо безкоштовно в хороші руки за умови погашення 480 млн боргів та відновлення 6 тис робочих місць тому, хто пообіцяє найбільші інвестиції у відновлення виробництва».

Але ні. Створення нових робочих місць з розвитком промисловості і приватизація задорого всього збиткового – це дві різні обіцянки Уряду, виконання яких між собою не пересікається.

Формально, «збереження основного виду діяльності товариства» – це перша умова продажу 100% акцій АТ «ПКМЗ». Ось тільки за цією умовою стоїть виключно збереження виробництва із інвестиціями в його розвиток 57 млн грн на дочірньому підприємстві «Жашківважмашбуд», що займає ділянку площею 4 га у Жашкові в Черкаській області.

Для інших ділянок землі загальною площею понад 50 га в чотирьох областях, включаючи 35 га на Шулявці в Києві, умови приватизації не встановлюють жодних вимог у використанні новим власником АТ «ПКМЗ».

Саме завдяки таким умовам, за приватизацію «Більшовика» і розраховують отримати не менше 1,4 мільярди грн. Де-юре, приватизують збитковий завод, що володіє будівлями, офіційна вартість яких на 100 млн менша за борги АТ. Де-факто, продають право на землю, що знаходиться в користуванні з радянських часів і здебільшого не переоформлена за вимогами чинного законодавства, але право на неї дають будівлі завдяки особливостям Земельного кодексу України.

Схема не нова – такий продаж «сараїв» під знесення по ціні землі широко практикують приватні компанії. Як приклад можна навести продаж «Кузні на Рибальському» Петром Порошенком та Ігорем Кононенком із прибутком близько 250 млн USD на схожій ділянці.

Але одна справа бізнес, що живе за своїми правилами, і зовсім інша справа – Держава. Якщо Держава хоче отримати близьку до ринкової ціну за землю, але землю при цьому не продає і каже про право користування, довіра до такої приватизації буде не вищою, ніж до купівлі автомобіля у Держави через генеральну довіреність.

ФДМУ не приховує, що під час приватизації пропонують купити саме право користування землею, як основний актив – цьому присвячена більша частина презентації, що підготовлена радником ТОВ «КПМГ-Україна».

Ділянку на Шулявці прямо подають, як найбільш вигідну для житлової забудови із корисною площею новобудов мінімум 675 тис. кв м, але можна і понад мільйон кв м на ній побудувати, якщо дуже хочеться. Враховуючи нинішні ціни на нерухомість в цьому районі Києва, потенційних прибуток нового власника може становити 10-15 мільярдів грн, тож у девелоперів нового житла є стимул поборотися за такий об’єкт приватизації.

Ось тільки є величезна різниця між рекламними обіцянками і об’єктивною реальністю. І примітка в офіційному тізері, що ані держава Україна, ані ФДМУ, ані його радник і т.д. не несуть відповідальності за можливість реалізації рекламних фантазій, є не простою формальністю.

Новий власник АТ «ПКМЗ» за 1,9 мільярда (ціна купівлі плюс виплата боргів заводу) може отримати «валізу без ручки» і цьому є дві причини

Причина 1.

Відповідно до Генерального плану Києва, ділянка заводу на Шулявці знаходиться в промисловій зоні, тож будівництво житла там прямо заборонено.

І виключно Київрада, після проведення громадських обговорень, має право або змінити Генплан, або, щонайменше, затвердити детальний план території, що зробить можливим будівництво житлового мікрорайону замість заводу. До речі, навіть у скандально відомому проекті нового Генплану Києва на ділянці «Більшовика» заплановано збереження промислового виробництва.

Лише якщо новий власник АТ «ПКМЗ» зможе домовитися з Київрадою, він отримає шалений прибуток. А витративши близько двох мільярдів на приватизацію, новий власник не буде жаліти коштів, щоб протягнути потрібні для забудови рішення.

Причина 2.

Земельні ділянки, якими користується АТ «ПКМЗ» на Шулявці, не належать Державі – вони знаходяться в комунальній власності (належать територіальній громаді Києва), АТ не оформляло на них право користування у відповідності до вимог незалежної України і навіть в Державний земельний кадастр ці ділянки не внесені.

В результаті приватизації, ФДМУ планує отримати в державний бюджет гроші від прихованого продажу права на забудову комунальної землі. Простими словами, Держава хоче заробити на продажі чужого.

Покупець заплатить Державі, але земля як була, так і залишиться власністю територіальної громади Києва. І лише від Київради буде залежати, на яких умовах новий власник АТ «ПКМЗ» буде цією землею користуватися.

І різних варіантів дій у Київради достатньо: може плату за землю встановити у розмірі 12% нормативної оцінки, може відмовитися передавати в оренду і виставити на продаж, примусивши другий раз за ринковою ціною в пару мільярдів купити ту саму ділянку, але в цей раз вже офіційно без «сірих» схем.

Місту (його територіальній громаді) є чого виступати проти будівництва нового житлового мікрорайону на Шулявці всупереч Генплану.

Завдяки поступовим змінам законодавства, багатоквартирне житлове будівництво перетворилося на таку собі меценатську підтримку приватних забудовників за рахунок місцевого бюджету.

Місто передає в оренду свою землю, отримує за час будівництва 10-20% її ринкової вартості, після чого задарма віддає ділянку під обслуговування побудованого житла. Але при цьому, Місто за свої кошти має забезпечити мешканців нового житла всією необхідною соціальною інфраструктурою: лише на нові школи із бюджету треба витратити за поточними цінами від 60 до 100 млн грн на кожну тисячу мешканців нового мікрорайону (школи в Києві будують по ціні від 450 до 850 тис грн за одне місце, таких місць потрібно мінімум 135 на 1000 населення).

Примусити забудовника побудувати нові школи із власного прибутку місцева влада не може – це прямо заборонено вимогами ч. 6 ст. 7 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».

На ділянці «Більшовика» за нормативами може бути 16-25 тисяч нових мешканців, тож Київраді доведеться десь знайти від 1 до 2,5 мільярдів грн, якщо змінять Генплан Києва і новому власнику АТ «ПКМЗ» дозволять заробити на його забудові.

Дістати законно ці гроші можна двома шляхами: або продати земельну ділянку комунальної власності, або вибити субвенцію із державного бюджету. Тож або новий власник АТ «ПКМЗ» по другому колу заплатить за землю, або Держава тихенько віддає отримані від приватизації гроші на будівництво інфраструктури – економічний ефект від приватизації для бюджету буде нульовим, але піар на «перемозі» залишиться.

То чи може взагалі йти мова про чесну і конкурентну приватизацію за таких умов?

Єдиний козир нового власника АТ «ПКМЗ» у перемовинах з Київрадою – це будівля Цеху №5, знесення якого необхідно для завершення будівництва скандального Шулявського шляхопроводу, позов про примусовий викуп якого Київрада подала до суду в лютому цього року.

Але цей козир – також лише для «своїх». Необхідність швидкої добудови шляхопроводу стане чудовим аргументом від міського керівництва, щоб через коліно протягнути бажані зміни в містобудівній документації і потім віддати землю в оренду за копійки «своєму» забудовнику-новому власнику АТ «ПКМЗ».

А «чужим» цей козир не дасть значних переваг – викупити Цех №5 через суд в рази дешевше, ніж потім доведеться витратити із бюджету на інфраструктурне забезпечення житлової забудови.

Ймовірність приватизації АТ «ПКМЗ» компанією, що бажає створити робочі місця і побудувати сучасне виробництво на Шулявці, як передбачає Генплан Києва, розглядати немає сенсу – занадто дорого за право користування комунальною землею, яке жоден банк не візьме в іпотеку щоб видати кредит на майбутнє будівництво підприємства.

Чи існувала можливість організувати чесну приватизацію без «підводних каменів»?

В чому зацікавлені різні сторони:

  1. Київрада зацікавлена отримати Цех №5 для завершення будівництва Шулявського шляхопроводу і не витрачати кошти для забезпечення нового житла інфраструктурою.
  2. ФДМУ зацікавлена отримати максимальний прибуток в бюджет від приватизації.
  3. Потенційні покупці зацікавлені в рівних умовах, відсутності ризиків, і можливості швидко приступити до реалізації проекту.

У ФДМУ та його радника ТОВ «КПМГ-Україна» було достатньо часу, щоб узгодити ці питання за стратегією win-win:

  1. Київрада отримує безкоштовно Цех №5 і в Умовах приватизації обов’язок покупця побудувати всю необхідну соціальну інфраструктуру за свій рахунок. В обмін на це, Київрада затверджує детальний план території (ДПТ) із житловим мікрорайоном на території заводу та передає ділянку під заводом із комунальної до державної власності.
  2. ФДМУ вносить право власності на ділянку в уставний фонд АТ «ПКМЗ», забезпечує отримання містобудівних умов та обмежень та технічних умов для реалізації забудови, передбаченої ДПТ, та не забуває вимогу по будівництву інфраструктури новим власником в Умовах приватизації.
  3. Потенційні покупці можуть виграти на аукціоні не потенційну можливість прибуткового проекту, а реальне право приватної власності на землю, вихідні дані на проектування, відомі техніко-економічні показники майбутньої забудови і свої власні витрати на її реалізацію, що дозволяє скласти реальний бізнес-план і швидко приступити до його реалізації у разі перемоги. І за таку можливість вони будуть згодні платити суттєво більше, бо немає потреби закладати в ціну додаткові хабарі і непередбачувані затримки на переконування Київради.

Але цього не зробили. І в існуючих умовах, реально боротися на аукціоні будуть між собою лише ті, хто має необхідні зв’язки у Київраді, а ціна продажу буде менше ринкової, бо покупці врахують необхідність наступної неофіційної доплати місцевим посадовцям і депутатам та затримки з початком реалізації проекту.

І прибуток від такої приватизації отримають лише приватний забудовник та недобропорядні чиновники, а отримані від приватизації гроші пройдуть по колу і витечуть із бюджету на будівництво інфраструктури, потрібної виключно для нової житлової забудови.

Хто претендує на купівлю АТ «ПКМЗ»

Як повідомив ФДМУ 8 жовтня: «результаті якісної підготовки вже понад 15 потенційних інвесторів виявили зацікавленість у цьому активі, про що свідчать підписані ними угоди про нерозголошення інформації для отримання детальних даних щодо об’єкту».

Останній день подачі заявок був 19 жовтня. Втім, ні точна кількість, ні їх перелік невідомі.

За даними відкритих джерел відомо назви трьох компаній, що візьмуть участь в аукціоні: ТОВ «Мілтон», ТОВ «Альянс Новобуд» і ТОВ «Кадорр Інвест». Крім того, про можливу участь заявляли відомі забудовники CEO Saga Development Андрій Вавриш і генеральний директор Dragon Capital Томаш Фіала.

Нижче наводимо більш детальну інформацію про відомих учасників аукціону.

ТОВ «Мілтон». Компанія створена у травні 2020 року, зареєстрована у Києві. Її власником і керівником значиться Олександр Макітренко.

За даними Youcontrol, «Мілтон» з листопада 2020 року став власником ТОВ «Фірма «Земля-Капітал». А до того власником останнього була Оксана Шубко. Раніше вона фігурувала у ЗМІ як бенеціфіціарний власник European Agro Investment Ukraine – невідома компанія на ринку, якій Мінінфраструктури у 2017-му передало оренду на 49 років причали ДП «Морський торговельний порт «Чорноморськ». У цьому році договір було розірвано.

ТОВ «Мілтон» має спільний номер телефона (0988811031) з ТОВ «Мустанг Автоплюс», власником якого є Тетяна Цвях, дружина колишнього в.о. Держгеокадастру України (2016-2017), екс-очільника ГУ Держгеокадастру у м. Києві (2015-2016). Керівником цієї фірми у 2015-2017 рр був Олександр Макітренко.

ТОВ «Альянс Новобуд». Компанія створена у 2007 році, зареєстрована у Броварах. Її керівником є Віталій Дикий. Власниками компанії є: Анна Богуш (43%), ТОВ «КУА «Сіті Кепітал», що діє від свого імені, в інтересах та за рахунок активів пайового закритого недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду «Бравіс» (40%), АТ «ЗНВКІФ «Адвайзер» (10%) і Дмитро Бердянський (7%).

Власниками АТ «Адвайзер» є колишній власник збанкрутілого банку «Михайлівський» Віктор Поліщук і його дружина Лілія Різва. З ними пов’язане також КУА «Сіті Кепітал». Так, найбільшими частками в цьому КУА володіють Вікторія Сологуб та Олена Маслевська, дружина керівника відділу організації та забезпечення заходів Управління справами Верховної Ради Сергія Маслевського. Маслевська за сумісництвом отримує також заробітну плату у ТОВ «Три О» – це девелопер і управляюча компанія багатофункціонального комплексу Gulliver на Спортивній площі у Києві. У 2016 році в інтерв’ю biz.liga.net Віктор Поліщук заявив, що «Гуллівером» управляє його дружина.

У свою чергу Анна Богуш у 2016 році була співвласником ЖБК «Грінвудстрой» разом із Вікторією Сологуб і Анною Гліненко (керівниця АТ «Адвайзер»). У той же період вони втрьох були також власниками ОК «ЖБК «Спецстройбуд», співвласницею якого у 2012-2016 рр була Альона Насіковська – керівниця ТОВ «ДІМ Ріелт» Олександра Насіковського, засновника групи компаній DIM.

ТОВ «Кадорр Інвест». Компанія створена у липні 2020 року, зареєстрована в Одесі. Керівником фірми є Світлана Цвик. Власниками «Кадорр Інвест» є Аднан Ківан і Ольга Павлова. Ківан Аднан – найбільший одеський забудовник, засновник будівельної корпорації Kaddor Group (житлові комплекси, бізнес- і торгові центри).

За даними екс-нардепа Сергія Лещенка, основним претендентом на активи «Більшовика» є девелопер Василь Хмельницький, який наразі весь свій бізнес зосередив у сфері будівництва. Також екс-нардеп згадав як одного із потенційних учасників аукціону структури екс-нардепа Віталія Хомутинніка.

 

Георгій Могильний, Ірина Шарпінська, «Наші гроші»