Як безстроково і безкоштовно отримати гектар на ВДНГ
Приватне підприємство отримує безстроково у безоплатне користування понад гектар на території Національного комплексу «Експоцентр України» (раніше – ВДНГ) по вул. Академіка Глушкова, 1 у Києві.
21 жовтня на офіційній сторінці «Експоцентру» з’явилося повідомлення про рейдерське захоплення території та автомобільної дороги з боку підприємства «Віді-Мистецтво». У компанії це заперечують. «Наші гроші» з’ясовували, що відбувається.
Ще у 1958 році на території ВДНГ була побудована будівля – колишній ресторан (кафе) «Весна». У 1991 році вона перейшла у комунальну власність, і у подальшому столичні чиновники її продали. Відомо, що у 2008 році група VIDI купила цю будівлю у фізособи за $5,27 млн. З 2014 року вона оформлена на одне з підприємств групи – ПП «Віді-Мистецтво».
У травні 2019 року «Віді-Мистецтво» звернулося до «Експоцентру» з пропозицією укласти договір особистого земельного сервітуту на ділянку «для здійснення експлуатації, контролю та нагляду за будівлею». Національний комплекс відмовив, посилаючись на те, що в Земельному кодексі такого виду сервітуту не існує.
У подальшому фірма ще двічі зверталася з цим же проханням, проте знову отримала відмову. Після чого – пішла в суд. 6 серпня Господарський суд м. Києва задовольнив позов і:
- визнав погодженою «Експоцентром» технічну документацію щодо встановлення меж ділянки, на яку поширюється право сервітуту;
- визнав укладеним договір особистого земельного сервітуту.
По суті за цим договором ПП «Віді-Мистецтво» отримує безкоштовно безстроково ділянку 1,02 га на території «Експоцентру», яку може огородити стовпчиками і знаками, і проводити на ній ту діяльність, яку пропише у себе в статуті.
Важливо, що ділянка має дві складові:
- дорога від КПП зі сторони Голосіївського проспекту (0,62 га)
- ділянка під будівлею і поруч з нею (0,39 га).
Якщо щодо отримання по договору сервітуту дороги у даному випадку можна дискутувати. То передача фірмі 0,39 га викликає здивування, адже 1) заміняє собою платну і обмежену в часі оренду, і 2) ця площа втричі перевищує площу ділянки під будівлею ПП.
Які права і обов’язки визначає договір?
Затверджений судом договір встановлює досить обмежені права для «Експоцентру» щодо користування вказаною ділянкою 1,02 га. Водночас, завдяки широким формулюванням дозволяє фірмі вчиняти практично будь-які дії на ній, і ВДНГ не має права втручатися.
Отже, відповідно до договору, «Експоцентр» отримує право лише відвідувати ділянку з метою контролю за її станом та вимагати відшкодування можливих збитків і компенсації податку. Втім, як розповіли представники Національного комплексу, сума цього податку незначна (до 1 тис. грн), оскільки для таких закладів як НК «Експоцентр України» існують певні особливості (пільги) у сплаті земельного податку, як для закладів культурно-просвітницького обслуговування та установ, які мають статус національних і основний вид діяльності – проведення виставок.
Водночас «Експоцентр» зобов’язаний не перешкоджати використанню ділянки, не створювати ніяких обмежень і не втручатися в господарську діяльність підприємства. І навіть більше: він також зобов’язаний не дозволяти вчиняти третім особам будь-яких дій, що можуть пошкодити будівлю або перешкодити її експлуатації, тобто, фактично має забезпечити за свій рахунок ще і охорону приватного майна.
У свою чергу для «Віді-Мистецтва» прописано, зокрема, такі права як: вимагати усунення перешкод у користуванні ділянкою, використовувати її, зокрема, для експлуатації і перебудови будівлі, використовувати всі ворота на ділянці. У ПП «Віді-Мистецтво» відзначили, що у них наразі відсутні плани з перебудови.
У договорі визначено також таке право підприємства, як встановлювати і обслуговувати топографічні стовпчики (репери), щоб відмічати межі ділянки під сервітутом, а також попереджувальні знаки для зазначення меж та статусу ділянки.
Крім того, компанія отримала у договорі таку загальну фразу, як право «вчиняти інші дії, що можуть бути необхідними для виконання статутних завдань фірми». На сьогодні у відкритому доступі статут «Віді-Мистецтва» не доступний. Які зміни до нього можуть бути внесені – відкрите питання.
На особливу увагу заслуговує наступне право: вступати на земельну ділянку «Експоцентру», щоб дістатись до земельної ділянки під сервітутом, пішки, на транспортному засобі, техніці, в розумних межах, для цілей господарського використання, експлуатації, обслуговування, перебудови, ремонту будівлі. Одне це право вже само по собі є встановленням окремого сервітуту на всю земельну ділянку «Експоцентру» площею 285 га і повністю позбавляє сенсу вимогу сервітуту на дорогу від КПП зі сторони Голосіївського проспекту (0,62 га) в межах цієї території.
Чому цілий гектар?
Як зазначалося, «Віді-Мистецтво» за договором земельного сервітуту отримує у користування 0,62 га – площа проїзду до будівлі, і 0,39 га – ділянка для обслуговування будівлі.
Така площа визначена експертизою Київського науково-дослідного інституту судових експертиз (КНДІСЕ), яку прийняв до уваги суд.
У цій експертизі є обґрунтування площі дороги – це найкоротший автомобільний шлях (712 м) до будівлі з двох існуючих. Другий – зі сторони вул. Академіка Заболотного, і він довший – 1,89 км.
Разом з тим, незрозумілим залишається, чому для обслуговування будівлі компанії передається 0,39 га, у той час як площа під будівлею є втричі меншою.
Відомо, що у 2017 році на озелененій території «Експоцентру» поруч із будівлею «Віді-Мистецтво» встановило там дві гойдалки, карусель і гірку для малюків.
У компанії розповіли, що у 2019 році працівники ВДНГ після інвентаризації демонтували це ігрове обладнання. Однак, у подальшому його встановили назад, а в лютому 2020 року «Віді-Мистецтво» і «Експоцентр» уклали договір оренди цих гойдалок – Національний комплекс орендує їх за 1,2 грн на місяць.
Втім, з боку встановлення цього ігрового обладнання виглядає як підстава у подальшому обґрунтувати користування вказаною озелененою територією.
Чому саме сервітут?
Земельний сервітут надає особі право на користування чужою ділянкою. Зазвичай, це право проїзду, проходу, прогону худоби, право прокладати різні комунікації, водопровід, право складувати будівельні матеріали з метою ремонту.
Важливо, що сервітут не може бути альтернативою оренді. І він встановлюється у виняткових випадках – коли задовольнити інтереси особи, яка за ним звернулася, неможливо в будь-який інший спосіб.
З огляду на це, було б логічним, якби компанія вимагала укладення договору сервітуту на користування дорогою, а для обслуговування будівлі – добивалася б укладення договору оренди. При цьому, земельний сервітут варто було б вимагати, якби представники компанії не могли користуватися і обслуговувати свою будівлю без обтяження ділянки сервітутом.
Відтак, по-перше, «Наші гроші» поцікавилися у «Віді-Мистецтва», чи існують у них проблеми із добиранням до їхньої будівлі. Адже, як нам повідомили у самій компанії:
«Наша мета – отримати право користування частиною земельної ділянки для законного доступу (проходу/проїзду) для обслуговування вже існуючої будівлі, що належить ПП «ВіДі-мистецтво» на праві приватної власності».
Оскільки вхід на територію «Експоцентру» безкоштовний і вільний для всіх, то цікавить заїзд. В компанії нам відповіли, що для усіх їхніх співробітників та працівників і гостей ГО «Відчуй», яка користується будівлею, заїзд є платним. Втім, це спростовують в «Експоцентрі», де повідомили, що: 1) для в’їзду авторанспорту для обслуговування власної будівлі у «Віді-Мистецтва» є пропуски для безкоштовного заїзду; 2) заїзд на територію можливий цілодобово.
По-друге, ми поцікавилися, чи намагалася фірма іншим чином оформити користування ділянкою для обслуговування своєї будівлі. Тут варто відзначити, що «Експоцентр» вважає договір сервітуту фактично удаваним правочином, оскільки він приховує договір оренди. До слова, суд жодним чином не прокоментував це.
Компанія повідомила, що з 2009 року до грудня 2019 року постійно неодноразово зверталася до «Експоцентру» з проханням надати згоду розпочати процес на оформлення права користування частиною ділянки на будь-яких умовах, зокрема оренди та сервітуту.
«Наші підприємства постійно отримували відмову. Саме цим мотивовано рішення ПП «Віді-Мистецтво» звернутися з цього питання до суду», – зазначили у компанії.
При цьому підставу звернення саме за земельним сервітутом у фірмі пояснили так: «ПП «Віді-Мистецтво» просило у НК «Експоцентр України» спочатку згоду на оренду, як це і передбачено ст. 120 Земельного кодексу України (право власника будівлі). Також, враховуючи негативний досвід спілкування з керівництвом НК «Експоцентр Україна» з цього приводу, ми зрозуміли, що варіант оренди земельної ділянки під будівлею жодним чином не вирішує питання проїзду та проходу до належної нам будівлі. У зв’язку з цим найбільш доцільним способом землекористування у даному випадку є саме оформлення земельного сервітуту».
Компанія надала «Нашим грошам» копії листів-звернень. З них видно, що «Віді-Мистецтво» просило вилучити ділянку 0,4 га із земель держвласності, посилаючись на ст. 120 Земельного кодексу, відповідно до якої «до особи, яка придбала будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вона розміщується». А згодом – встановити земельний сервітут на ці ж 0,4 га, які надалі збільшилися до 1,02 га. Тобто, вимоги розширити сервітут на дорогу для доїзду до будівлі додалися пізніше.
У відмовах щодо встановлення сервітуту «Експоцентр» зазначав, що підприємство нічим не підтвердило неможливість користуватися будівлею без сервітуту, необґрунтовано визначило площу ділянки під сервітут, а також про відсутність такого виду сервітуту як «для здійснення експлуатації, контролю та нагляду за будівлею».
Наслідки
Згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на території ВДНГ на сьогодні існує ще чотири будівлі загальною площею 4 тис кв м, які перебувають у приватній власності.
У разі, якщо ПП «Віді-Мистецтво» через суд отримає договір особистого земельного сервітуту, який надає йому право, зокрема, на відміну від оренди, користуватися понад гектаром території «Експоцентру» безстроково і безкоштовно, то таким же шляхом можуть піти власники інших приміщень.
4 листопада Північний апеляційний господарський суд розгляне апеляційні скарги «Експоцентру» і Державного управління справами на рішення Господарського суду м. Києва, який задовольнив позов ПП «Віді-Мистецтво» та визнав погодженою технічну документацію щодо встановлення меж ділянки і визнав укладеним договір особистого земельного сервітуту.
Ірина Шарпінська, «Наші гроші»