Сагайдачного, 18: житло під виглядом готельних апартаментів
30.07.2020   //   1 Переглядів

Поки кияни обговорюють, наскільки добре чи погано виглядає відкритий днями фасад нової будівлі на вул. Петра Сагайдачного, 18 на Подолі, хочемо звернути увагу на інший аспект цієї забудови.

На сайті продажу житла lun.ua ця будівля позиціонується як проект від Saga Development – житловий комплекс Saga City Space. У ньому продаються квартири вартістю від 88 тис грн за 1 кв м.

Аналогічно, як житловий комплекс ця будівля вказується на сайті компанії Saga Development і на окремому сайті самого проекту.

Однак, якщо подивитися на вихідні дані на будівництво, то зводиться зовсім не житловий комплекс, а 7-поверховий діловий центр.

Містобудівні умови та обмеження на цей центр у березні 2019 року отримало ТОВ «Сага 18». Відповідно до вказаних МУО, діловий центр складається з двох частин: до 12 м (3 поверхи) – частина, яка фасадом виходить на вул. Сагайдачного, і в глибині ділянки – частина до 28 м (7-8 поверхів), вхід до якої буде з вул. Андріївської.

Після отримання МУО фірма  відкоригувала розроблений раніше проект забудови, і у листопаді 2019 року отримала на нього експертний звіт. Згідно з ним  до складу ділового центру входять: приміщення комерційного призначення, офісні приміщення, заклади громадського харчування і паркінг на15 місць.

Клас наслідків будівлі у звіті вказаний – СС3. Це означає, що забудовник повинен був отримати дозвіл на виконання будівельних робіт у Держархбудінспекції України.

Однак, даних про видачу такого дозволу знайти не вдалося. Відповідно до інформації офіційного сайту ДАБІ, у жовтні-грудні 2019-го розгляд документів Архбудінспекцією зупинявся за заявою забудовника, а у січні 2020 року у видачі дозволу було відмовлено. Серед причин відмови було названо, зокрема, відсутність погоджень від Мінкульту та метрополітену, невідповідність намірів забудови цільовому призначенню ділянок, відсутність рекомендації Комітету всесвітньої спадщини ЮНЕСКО та ін.

Після цього забудовник ще тричі звертався в ДАБІ у 2020 році, і розгляд знову зупиняли за заявою фірми.

Водночас, на сайті ЖК Saga City Space розміщені лише Декларації про початок виконання будівельних робіт.

Ці Декларації у червні 2017 року видав Департамент Держархбудконтролю м. Києва для реалізації попереднього проекту ділового центру, розробленого у тому ж 2017-му на основі містобудівних умов та обмежень, виданих ще у 2014 році.

То як же на вул. Сагайдачного, 18 продаються квартири?

Відповідь – у лазівці, яку останніми роками часто використовують забудовники для будівництва житла у непередбачених для цього місцях:  на територіях громадської забудови в історичних центрах, у прибережних та рекреаційних зонах, лісах тощо.

Якщо ви уважніше придивитеся, то побачите, що Saga Development намагається уникати слова «квартири» і продає «апартаменти». У законодавстві України визначення «апартамент» міститься лише в одному нормативно-правовому акті – він затверджений Мінрегіоном і має назву ДБН (державні будівельні норми) В.2.2-20:2008 «Будинки і споруди. Готелі». Відповідно до цього ДБН, апартамент – номер, який складається з декількох житлових кімнат зі спальними місцями і окремим, призначеним для відпочинку.

Тобто, «апартаменти» не можна ототожнювати з квартирами – помешканнями, призначеними для постійного проживання. Разом із нежитловим статусом «апартаментів» варто пам’ятати і про вищі на 10-15% комунальні тарифи як для промислових споживачів, можливість реєстрації максимум до 5 років, а також про інакші вимоги до проектування та будівництва. Цікаво, що зазначене вище визначення «апартамент» було додане до вказаного ДБН у 2019 році.

До речі, будуючи комерційні «апартаменти», а не житлові квартири, забудовники не обтяжені виконаннями нормативів щодо дитячих майданчиків, зелених зон для мешканців, шкіл та дитсадків поблизу і т.д.

Обмеження для забудов в історичному центрі Києва

Може, комусь здається, що  вул. Сагайдачного, 18  – це історичний центр Києва,  і доказів цього не потребує – не поспішайте. Усе набагато сумніше.

Раніше для забудов в історичних центрах міст необхідно було отримати в Мінкультури документ під назвою «історико-містобудівне обґрунтування» (ІМО). Його називали інструментом, завдяки якому  «обходили» заборони по зведенню багатоповерхівок та інших будівель там, де їх бути не повинно. Ця схема мала припинитися з 1 січня 2019 року. І «Сага 18» буквально «вскочило» в один з останніх «вагонів», коли 29 грудня 2018 року Мінкультури погодило йому ІМО будівництва ділового центру.

Однак, у січні 2019 року Мінкультури розглянуло проект цього ділового центру і у його погодженні відмовило, оскільки подані матеріали не відповідали вимогам, визначеним в ІМО.

Згодом,  у травні 2019 року, Мінкульт видав припис зупинити будь-які роботи по вул. Сагайдачного, 18, оскільки жодних погоджень на це міністерство не надавало.

Проіснував цей припис недовго – рівно до рішень скандального Окружного адмінсуду м. Києва (ОАСК). У липні 2019-го «Сага 18» в ОАСКУ спочатку зупинила цей припис, а потім і зовсім скасувала.

Суд використав той же аргумент, який він вже використовував не раз для зняття обмежень по висоті для забудови в центрі Києва. На думку суду, Мінкульт не мав підстав для винесення припису, оскільки в Києві відсутні належним чином затверджені межі історичного ареалу м. Києва, межі та режими використання зон охорони. Зауважимо, що про відсутність історичних ареалів у столиці ми вперше прочитали у постанові Верховного Суду, на яку ОАСК завжди посилається.

ОАСК також вказав, що ділянка по вул. Сагайдачного, 18 не віднесена до пам’яток культурної спадщини. А також відзначив, що Мінкульт не надав доказів того, що діяльність «Сага 18» порушує норми чинного законодавства, або ж що фірма є неналежним власником об’єкту будівництва.

Окрім скасування припису, ОАСК також зобов’язав Міністерство культури повторно розглянути проектну документацію на діловий центр. Варто відзначити, що, як свідчать дані ДАБІ, станом на січень 2020 року проектна документація затверджена не була.

Між тим, рішення ОАСКу залишила без змін апеляційна інстанція. А от у касаційну – Мінкульт з неповажних причин запізнився, не сплатив судовий збір, і у подальшому отримав час до закінчення карантину на усунення недоліків.

Так само через ОАСК у грудні 2019 року «Сага 18» скасувала припис Департаменту охорони культурної спадщини КМДА від 29 липня 2019 року про припинення виконання будь-яких будівельних (земляних) робіт на об’єкті через відсутність будь-якого погодження Департаменту. Зокрема, влітку 2019-го спеціаліст Департаменту встановив, що біля пам’яток проводяться будівельні роботи на об’єкті, щодо якого не надходила на погодження проектна документація і дозвіл на виконання робіт на який не видавався. Та ж сама трійка суддів апеляції залишила рішення ОАСК без змін. У відкритті касаційного провадження Верховний Суд відмовив.

Відповідно до чинного Генплану м. Києва, ділянка по вул. Сагайдачного, 18 розташована в межах історичного ареалу м. Києва, в межах історичного центру міста, в охоронних зонах – архітектурній, археологічній та зоні охорони пам’яток історії, в межах архітектурного заповідника.

Так, ділянка потрапляє до меж буферної зони пам’ятки національного значення Андріївської церкви, в межах пам’ятки археології місцевого значення «Культурний шар Подолу», Державного історико-архітектурного заповідника «Стародавній Київ», пам’ятки місцевого значення історії та ландшафту «Історичний ландшафт Київських гір і долини р. Дніпро».

Ділянка межує з об’єктом культурної спадщини національного значення (архітектура) – будинок на вул. Сагайдачного, 20/2 та об’єктами культурної спадщини місцевого значення – будинки вул. Сагайдачного, 16 і 16-Б.

Це все вказано у містобудівних умовах та обмеженнях, які «Сага 18» отримала для проектування ділового центру на вул. Сагайдачного, 18.

Раніше Подільська експедиція Інституту археології проводила дослідження і встановила, що ділянка на вул. Сагайдачного, 18 знаходиться у зоні поширення культурного шару Х-ХІІІ та є надзвичайно важливою для вивчення містобудівної історії й потребує ретельних археологічних досліджень.

Як ділянка опинилася у «Саги»

Наприкінці 1920-х років на вулиці Сагайдачного, яка тоді називалася вул. Революції (потім – Кірова, Жданова), відкрили кінотеатр. Проіснував він недовго – у 1970-х під час будівництва метро його закрили.

У 1996 році Фонд держмайна по м. Києву продав об’єкт незавершеного будівництва вул. Сагайдачного, 18 акціонерному товариству «Фінанси та Кредит Ріелті».

Відповідно до умов договору товариство протягом двох років мало побудувати і ввести в експлуатацію двозальний кінотеатр «Іллюзіон». Але цього так і не сталося. Додатковими угодами кінотеатр у договорі у подальшому перетворився на «банківський центр з надбудовою».

У 2005 «Фінанси та Кредит Ріелті» придбало земельну ділянку  площею в 0,15 га під недобудом. і практично одразу  взяло кредит у банку «Фінанси та кредит», передавши землю в іпотеку.

У 2015 році Нацбанк відніс цей банк до неплатоспроможних, розпочавши виведення його з ринку. У січні 2017 року на торгах у системі «Прозорро. Продажі» були продані частина активів банку (5 одиниць), зокрема, і право вимоги за кредитом, забезпечене ділянками на вул. П. Сагайдачного, 18.

Переможцем торгів з пропозицією у 23,1 млн грн за всі 5 одиниць стало ТОВ «Фінансова компанія «Локо», яке у лютому 2017 року зареєструвало право власності на 0,15 га спочатку за собою. А потім ділянка була розділена на дві і у квітні того ж року зареєстрована за ТОВ «Андріївська» і ТОВ «Сагайдачного».

У лютому 2019 року ці дві фірми передали ділянки у власність ТОВ «Сага 18», що було створене у вересні 2017 року. Його засновниками є закриті не диверсифіковані венчурні корпоративні інвестиційні фонди «Атлон» і «Еверест», керівником яких є Дмитро Овсій – юрист Андрія Вавриша, екс-заступника директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА, а нині власника Saga Development.

Між тим перехід права власності на ділянки до «ФК «Локо» і наступних компаній оскаржило в суді «Фінанси та Кредит Ріелті» (зараз – ПАТ «F&C Realty»), яке отримало їх у 2005 році і потім передало в іпотеку банку. «F&C Realty» стверджує, що повністю погасив борг по кредиту, а відтак – припинилася іпотека, і ділянки мають належати йому.

Компанія звернулася у 2017-му зі своїм позовом до Окружного адмінсуду Києва, який закрив провадження. Суд сказав, що це не його підслідність, і потрібно вирішувати цей спір за правилами цивільного судочинства. «F&C Realty» дійшов до Великої Палати Верховного Суду, який в лютому цього року частково скасував ухвалу ОАСК, і визначив, що справу треба розглядати в господарському суді.

Блог від: Ірина Шарпінська, «Наші Гроші»